胡芳潔
2月20日，北京市大興區法院開庭審理大興區彩虹新城住宅項目延遲交房一案。奧運因素成為雙方爭議的焦點。據本報了解，這是此類案件的首次開庭。
目前該案并未審結。這只是一個開始，這個案件背后，諸多準備立案或發生糾紛的同類延遲交房案件，正在浮出水面。矛盾核心正是奧運因素。
普遍違約出現
延遲交房的事件一直都有。不過，現在的情況和以前不盡相同：一是2009年前后，北京出現大量樓盤延遲交房，數量明顯增多；二是延遲交房的理由，基本上全部涉及奧運因素，即奧運期間限制施工、限行等措施帶來的影響。
北京昊方律師事務所的一名律師對本報表示，有十個以上項目的業主，就奧運因素導致延遲交房問題向該所咨詢過�！把舆t交房的確比以前多了。”這位律師說。據本報了解，大西洋[11.80 0.08%]新城、中廣宜景灣、萬科四季花城、中灣國際、高教新城等諸多項目，都存在延遲交房情況，理由都和奧運因素有關。
不過，在處理方式上，各企業千差萬別。
萬科四季花城有51戶業主的交房日期原為2008年12月31日；2008年末，業主接到通知，交房日期延遲兩個月。在給業主的相關文件中，萬科提到奧運因素對施工的影響，不過延期的時間，萬科按合同約定萬分之三的標準支付違約金。
業主對萬科因趕工期而導致的交房質量不滿，使得這一項目沒有逃過糾紛，不過這依然是記者調查中極少數按合同全額支付違約金的項目。絕大多數延期項目，業主都只能獲得部分補償或不能獲得補償。
例如，大西洋新城的交房日期原為2008年7月和8月，延遲至2009年1月�！敖环垦舆t是受奧運影響�！贝笪餮笮鲁卿N售處的工作人員明確表示，由于奧運期間建筑材料運不進來等原因才導致交房延遲�！伴_發商給予的補償是贈送購物卡和物業費，以170平方米戶型為例，按合同應補償4.8萬元，而購物卡和物業費的價值約1.2萬元，只占合同補償的四分之一�！眹坡蓭熂瘓F(北京)事務所李豐才律師表示，目前他代理的大西洋新城延期交房案件已經在法院立案。
購房者柳小姐表示，她所購買的中灣國際交房延遲4個月，至今年4月30日。開發商表示承擔兩個月的賠償責任�！皧W運停工兩個月不補償，另外兩個月按合同約定補償�！彼f。
2008年9月延遲交房的彩虹新城，開發商則完全沒有給予賠償承諾。
開發商希望以奧運影響的理由減免賠償責任，成為矛盾爆發的關鍵點。
“春節前后，這類案件開始大量出現，主要是在春節后。”李豐才律師說。一開始業主主要以咨詢為主，春節前，李豐才就接待了20多位親自到律師事務所咨詢的業主，其中有一個周末接待了9位業主；春節后，他不再大量接受咨詢，而是著手具體案件的立案工作。
奧運牌
彩虹新城的案件2009年2月20日才開庭，但該項目的業主早在2008年9月就開始行動了。據了解，該項目的交房時間原為2008年9月和10月，而實際延遲至11月和12月。2008年9月，開發商發布延遲交房通知。
“當時得到的答復是延遲交房3個月，不給賠償�！币晃毁彿空吒嬖V記者。
“一開始我們建議業主通過協商的方式解決。”北京博盟律師事務所侯安春律師說，去年9月侯律師開始介入此案件。
不過協商的想法很快就遇到了困難。開發商并不愿意就此問題展開交流，“提到賠償，開發商一直拿奧運說事，他們的態度是政府讓賠就賠。”侯安春說。
以奧運為理由不承擔賠償責任，是目前較為普遍的做法。
奧運因素不能作為不可抗力，開發商也不能以此理由免責，在法律上，這一點并不存在分歧。“我咨詢過北京市建委，他們表示沒有權限做答復�！眹坡蓭熂瘓F(北京)事務所李豐才律師說，今年3月，他又咨詢了北京市法制辦、人民大學兩位法律專家，這兩方面都明確表示：奧運因素不構成不可抗力。
一個明確的法律問題，在實際糾紛中被反復討論。隨后，是為數不少的即將走向法庭的此類案件，包括已經立案的大西洋新城等項目在內。
開發商為什么要同舉奧運牌？
“肯定不是奧運的原因”
“延期交房肯定不是奧運的原因�！币患遗c北京大型地產企業存在長期合作關系的施工企業的負責人向本報表示，“80%以上都是資金問題。”
市場上紛紛擾擾的奧運因素影響交房的事件，在他眼中只是一個假象而已。
“奧運能有什么影響？只要資金到位，趕工期完全沒有問題�！彼隙ǖ卣f，控制工期其實一點也不難，一般一個項目，會有一個總包的建筑商，這個總包商只是一個牌子，不會有建筑工人，總包商會找來眾多建筑隊完成施工的具體工作�！翱偘潭嗾規讉�建筑隊行了�！彼f。
地產商資金緊張局面，使其項目的施工進度大不如前。按理說，奧運停工確實存在，奧運結束以后應該加大施工力度，但事實正好相反。2008年11月，離春節還有很長一段時間，北京諸多工地已經停工，提前進入年終假期。
“現在北京的工地也都開工了，但是力度不如從前�！边@位負責人說，開發商資金緊張的局面目前并沒有變化，由于工程款難以保證，直接影響到施工進度；以前春節之后一個星期就開工了，今年直到正月過完了，北京的工地才開始有人干活。
“以前1000人的隊伍，現在基本上是200人�！边@位負責人說，延期的壓力很多開發商都有，例如翠城，作為一個毛坯房項目，2008年春天就封頂了，到現在還沒有交房。
根據大西洋新城業主向李豐才律師反映的情況，該項目在2007年底就已經完成主體結構和外部裝修，還剩內部裝修沒有完成。而該項目直到2009年1月才交房，延期近5個月。
與超過預期的資金鏈緊張相比，奧運的影響按理是完全可以克服的。奧運牌，只是碰巧成了樓市低迷綜合癥的擋箭牌。
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