今年2月份，鄭州樓市的春天似乎早早來到了，昨天，鄭州市房管局發布鄭房指數分析報告，2月份，鄭州市商品住宅共銷售5142套，比1月份上漲37.5%，比去年同期上漲了136.5%；商品住宅銷售均價4355元/平方米，比1月份上漲11.44%，每平方米漲了447元。住宅二手房共成交1185套（間），較1月上漲了8.62%，較去年同期上漲了138.91%；成交均價2899元/平方米，較1月下降了0.65%。
    □今報記者 王獻軍
【銷量】增長勢頭史無前例
    數據顯示，2月份銷售出現了井噴式的放量，商品住宅、非商品住宅和二手房的銷量，較上月、去年同期甚至是2007年同期都出現了大幅增長，尤其是與去年同期相比，增長幅度更是高達三位數以上，這是鄭州樓市往年不曾出現的現象。其中，80~120平方米的住宅最受市場追捧，銷量占當月住宅銷量的六成以上。
    河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認為，這種情況可以理解為一種間歇性反彈或恢復性增長，主要原因有三方面：
    一是促銷因素。開發商利用春節、元宵節、情人節等節日，適時推出了各式各樣的促銷活動，諸如特價房、送裝修、送汽車、明碼打折等，吸引了部分觀望的購房者跟進。同時，媒體的作用不容忽視，2月下旬的牛年河南樓市第一展——東方今報和河南電視臺都市頻道聯合舉辦的第六屆河南房地產產品交易展示會，對銷售也起到了極強的拉動作用，給了品牌房地產企業一個非常好的營銷時機。
    二是季節性因素。往年，春節的影響主要是在2月份，但今年春節提前到了1月份，2月份受春節的影響天數少，而且氣候適宜，人們外出活動的機會多。
    三是政策性因素。中央和地方政府去年年底出臺的降低利率、減免稅費等優惠政策，作用開始逐漸顯現，正在逐步喚醒老百姓的買房熱情。
【供求】2月樓市明顯供小于求
    2月份批準預售的項目只有5個，創下近幾年的最低紀錄，而同期銷售卻出現了猛增勢頭，供銷之間出現了一年多來少有的大幅順差。
    數據顯示，2月份鄭州商品房批準預售面積僅19.24萬平方米，較1月份下降73.29%，較去年同期下降63.4%，比2007年同期也下降了73.33%。
    批準預售數量銳減，反映出市場已經在有意放緩房屋開發節奏，當然，這和房地產開發企業資金鏈的吃緊，以及對市場的悲觀預期有關。
    但預售量過度銳減應引起主管部門重視，防止市場供給從一個極端走向另一個極端，為了避免房地產企業長時間囤地捂盤，應特別對那些拿了土地后不按時開工、竣工的項目加強監管，督促其按照政府規定時限開發銷售。
    不過，從整體上看，鄭州樓市供過于求形勢仍十分嚴峻，房屋庫存帶來的銷售壓力仍在進一步加大。截至去年年底，鄭州市商品房累計待售面積（2005年以來商品房累計預售面積減去累計銷售面積）高達865.12萬平方米，其中，商品住宅累計待售面積達到660.05萬平方米。
【房價】高檔樓盤促銷拉高房價
    房屋銷量大幅攀升，價格也“不甘落后”。2月份，商品住宅銷售均價為4355元/平方米，較1月上漲了11.44%，每平方米漲了447元。什么原因使得房價上漲幅度如此大？
    鄭州市房管局有關負責人認為，主要是受展會和促銷等因素影響，鄭州市區內高端樓盤銷售情況比較好，在一定程度上拉高了房價。
    上官同君則認為，今后市場均價會逐步成為老百姓買房的重要參數。從2月份的數據看，低于市場均價的中低端樓盤價格正在逐步上漲，而中高端樓盤價格有所下降，這樣一來市場均價仍在緩慢上漲。
    不過，根據今年鄭州市掛牌出讓的土地價格來看，地價相比之前已有了大幅度下降，另外建筑材料價格的下降等因素，也將直接反映在未來上市的房屋價格上�！俺杀镜南陆抵苯訉е路績r的下降，產品價格競爭將會表現得異常突出�！鄙瞎偻�君說，與2008年相比，今年鄭州樓市的成交量將會更有起色，房價仍會緩慢爬升。
【展望】樓市春天何時能來？
    僅憑2月份的逆勢反彈，是否意味著房地產市場將會發生根本性扭轉？樓市春天是否就要來臨了呢？“2月回暖是個好的征兆，但即便政策效應暫時可以使樓市回暖，大的形勢短期內依然難以改觀�！鄙瞎偻�君說，在國際、國內大的經濟背景下，房地產業必然面臨調整和理性回歸�？陀^情況是，目前居民收入在減少，消費支出愿望在下降，而且購房者對高昂的房價抵觸情緒明顯，有效購房需求難以釋放。
    在熊市的大背景下，怎樣才能救樓市？開發商如何實現營銷突圍？
    上官同君認為，應該放棄花里胡哨的促銷，陽光銷售、裸銷救市，恢復購房者的信心。開發商應集體放低姿態，來一場轟轟烈烈的讓老百姓認可的集體公關行動，才會化解當前老百姓持幣待購的僵局�！叭绻�有開發商以此數據判斷市場預期好轉，甚至僥幸想抬高房價，制造銷售緊張氣氛，肯定將得不償失�！�